Linnamajad: oktoober 2013

Uudisleht 21.08.1938 lk 2
Üürnik hakkab majaomanikuks
Ühiselamute ehitamine võtab hoogu. – Mis takistab, et igal kodanikul oleks oma korter
Piibel ei luba hangeldada kruntidega. – Ühiselamute poolt ja vastu

Üha kasvav korterihäda sunnib otsima uusi teid selle lahendamiseks. „Hädaline aidaku ise ennast!“ selle juhtmõtte all on viimasel ajal kerkinud aktuaalselt päevakorrale ühiselumajade ehitamine.
Sel kavatsusel on suur eesmärk: igale üürnikule oma korter!

Ühiselamuid on meil varemgi püstitatud. Sel põhimõttel on kerkinud näiteks „Oma-Kolde“ asundus Pelgulinnas. Selleaegse segase majandusliku olukorra tõttu ei õnnestunud need ettevõtted aga hästi ja asi jäi soiku.
Ehitusühingute mõtte algatajaks Eestis võib pidada end. Eestimaa Tööliste Keskühingu juhatusliiget ja üürnike linnavolinikku A. Kaerat. Tema töötas välja Inglise, Saksa ja Rootsi eeskujul esimese korteriühingute normaalpõhikirja. Hiljem andis hoogu korteriühingute organiseerimisele ka linna ehitusosakond.

Igaühele oma korter
Huvitavalt valgustab korteriühingute põhimõtteid prov. A. Kaera.
„Praegune olukord linnas on võrreldav maaga, kus enamus talusid oleksid renditalud. See on ebaloomulik olukord. Igal inimesel on kindel huvi, omada korter pärisomandusena. Ja iga korteripidaja on suuteline 20 aasta jooksul korteri ehitushinna tasuma. Ta tasub seda ju ka praegu majaomanik-ettevõtjale, arutihti isegi palju lühema ajaga, ja tasub seda ka siis edasi, kui maja end ettevõtjale ammu on tasunud. Ehitustegevuse sihiks kujuneks nii mitte äriline tegevus üürimajade ehitamise kujul, vaid omale raudvara muretsemine eluaseme näol.
Peale silmapilk[s]e korterikriisi lahendamise on niisugusel kaalutlusel veel teisigi häid omadusi. Selle mõjul ehitustegevus muutub pidevaks. Iga omanik on huvitatud oma korteri kauasest püsimisest. Kõdunevaid kortereid uuendatakse järjekindlalt ja igal võimalusel, küsimata puhtärilistest või konjunktuurilistest kaalutlustest. Ehitustegevus aga avaldab kõige intensiivsemat mõju majanduselule. 80–90 prots. ehitustegevusse paigutatud kapitalist (kui arvestada kaasa ka ehitusmaterjalide tootmiskulud), läheb palkadeks. Rahva ostujõud suureneb, raha ringvool elavneb, majanduselu terveneb.
Mis takistab meil seesuguse olukorra kujunemist?
Kõigepealt on takistatud mitmesugustel asjaoludel ehitustegevus ise. Korraldamata on krediiditurg, krediidita pole meie ehitustegevus aga elujõuline. Kui majaomanikud varemalt kaalusid: mul on niipalju raha, kui suure maja ma võin sellega ehitada, siis nüüd kaalutakse: ma võin laenata niipalju raha, millise maja võib sellega ehitada. Ehitustesse paigutatakse praegu umbes 50 prots. laenukapitali. Vähemaga ei saa ka läbi ühisalgatus. Selleks oleks vaja luua soodus ehituskrediit. Kodanike isetegevus ei suuda arendada ehitustegevust ilma krediidibaaside loomiseta.
Krundihindade tõus on teiseks ehitustegevuse normaalse arengu takistajaks. Otsekohe kui luuakse parem ühendus mõne linnaosaga, tõusevad seal krundihinnad mitmekordseks. See on teenimata kasu. Kallima krundi hinna peab ostjale tasuma üürnik. Krundi hinna tõus tähendab nii ka üürihindade tõusu ja sellepärast tuleb leida teid kruntidega spekuleerimise ja hangeldamise kaotamiseks. Sellele vihjab igavene tarkuseraamat piibelgi, kus 3. Moosese raamatus, 25. peatükis, 23. salmis on öeldud: „Ja maa ei pea mitte saama müüdud et ta igavesti teise omaks jääb, sest maa on minu päralt, sest teie olete võõrad ja majalised mu juures.“

Üürid on veel vähe kallid!...
Viga seisab aga ka üürnikes enestes. Nemad on niisugused inimesed, kes usuvad küll tähetarka ja kaardimoori, aga kui neile öelda, et nende korter on kallis, läheme ja ehitame omale ise korterid, mis on meie omad, siis nad vastavad umbes nii: „Teie ehitage ennem maja üles, siis ma tulen ja vaatan!“
Kes on aga see „teie“, kes ehitab? Kui keegi ei pane enne sentigi välja kui hoone valmis, siis nii ei saa ehitustegevuse arendamisest juttugi olla selles ulatuses ja selles suunas, nagu oleks tarvis.
Muidugi, ka oma korteri ehitamine nõuab raha ja võidakse öelda, et need, kel kõige hädalisemalt korterit vaja on, ei saa seda sel teel ikkagi. Aga siiski võidavad ka nemad, sest korterite juurekasvuga langeb üüride tase ning ka üürikorterid muutuvad hinnalt odavamaks.
Niisugusele otsustavale teele asumine nõuab aga energiat ja riisikot, millega meil pole harjutud. Tahtes-tahtmata tekib arvamine, et üürid on veel vähe kallid: kui majaomanikud neid veel tõstaksid, vast siis tuleks julgus riskeerimiseks!“

Külaskäik ühiselamusse
Külastame alles möödunud aastal valminud korteriühing „Asula“ maja Kunderi tänaval. Hoone on imposantne ja nägus ehitus. Kodades ja õues valitseb piinlik puhtus. Kortereid sisaldab maja 20, kahe-, kolme- ja nelja-toalisi. Igas korteris on keskküte, vann, enamaltjaolt ka elektripliit.
„Kuidas olete oma eluasemega rahul?“ pärime korteriomanikult pereemalt.
„Rahul oleme küll. On ikkagi tunne, et ta on oma varandus.“
1-toalise korteri ehitushinnaks on tulnud 3400 kr., 2-toalisel 5800 kr., 3-toalisel umbes 7000 kr. Pool sellest on tulnud igal osanikul sisse maksta. Nüüd tasutakse igas kuus korteri pealt teatud summa ehitusvõlga, võlaprotsente ja maja korrashoiukulusid. Praegu tuleb seda korteri peale, olenevalt selle suurusest ja juba tasutud ehitushinnast 40-70 kr. ümber kuus. Ajajooksul see summa aga väheneb, kuni ehitusvõla tasumisel korteriomanike peale jaotatakse ainult maja korrashoiukulud, küttekulud, maksud j.m.
Siis korteri kuumaks võib olla praeguste arvestuste kohaselt 12-20 kr. kuus.
„Kas korteriomanike poolt ei esine vahel ka korra või majarahu rikkumisi?“
„Seni pole niisuguseid tüliküsimusi tekkinud. Kuid nende lahendamiseks on olemas võimalusi. Maja kodukorra töötab välja osanikest valitud juhatus. See juhatus oma liikmete kaudu korraldab ka maja valitsemist: kuumaksude kogumist, ehitusvõla ja maksude tasumist, remonte j.m.
Juhatusel on õigus korteriühingu liikmeile ettepanna üürilisi, kes majakorrale ei allu, ühingust välja heita ja tema korter edasi müüa.
Inimesed aga, kes ennast nii ulatusliku ettevõttega on sidunud, ei lase juba ise niisuguseid küsimusi üles kerkida, tundes oma kohustusi kaaslaste ja ühise varanduse vastu."

Pole halb, kui inimesed kokku hoiavad ja püksirihma pingutavad
Mida arvavad majaomanikud ühiselamute ehitamisest. Pöördume selle küsimusega majaomanike organisatsioonide ja rahaasutuse juhi J. Mürgi poole.
„Majaomanikud tunnevad selle küsimuse vastu elavat huvi ja on seda tõsiselt kaalunud,“ seletab J. Mürk. „Ja meie ei saa küll ütelda, et sarnased ehitused kindlasti õnnistuseks oleksid.“
Kõigepealt tulevad need ehitused praegu võrdlemisi kallid. Inimene, kes end nendega seob heas usus, ei tea, mis võib tulla 5 või 10 aasta pärast. Võibolla peab ta hoopis linnast lahkuma. Kas leiab ta siis oma korterile ostja? Või kui leiab, kas saab ta siis korteri eest sama hinna, mis ta sellesse on matnud tema ehitamisega ja korrashoidmisega. Minul oli juhus 4-5 aastat tagasi Itaalias tutvuda korteriühingute elumajadega ja seal kaebasid paljud inimesed niisuguste kaotuste üle. Samad nähted on esinenud Soomes.
Õige vähe mõeldav on sarnaste elamute püstitamine veel laenukapitaliga. Praegune kõrgkonjunktuur võib langeda ja siis satuvad sarnased ettevõtted raskustesse, nagu seda varemal ajal korteriühingutega on ka juhtunud.
Lõpuks tulevad korterid sarnastes elumajades õige kallid ja neid jõuavad omandada ikkagi vaid jõukamad inimesed. Kui aga 4-toalise korteri ehitushinnana tuleb välja panna 1,5 miljonit, siis selle rahaga võib juba riskeerida ka väikese maja ehitamist.
Kõiki neid asjaolusid arvesse võttes ei saa seda küsimust nii kergel käel otsustada ja öelda, et ehitage muudkui! Sarnaste kavade teostamisel tuleks tõsiselt ette vaadata ja mõelda.
Muidugi ei saa aga selle vastu olla kui inimesed omale raudvara kogudes kokku hoiavad ja püksirihma pingutavad. Nii on alganud kõik majaomanikud. Ja nii kaob võibolla viimaks ka kõõrdi vaatamine varandusega inimestele.“

Pealinna Teataja 15.10.1938 lk 2
/Pealinna Teataja oli majaomanike häälekandja/
Ühiselumajade probleeme

Viimasel ajal võib kuulda järjest sagenevaid etteheiteid, et eraettevõtlikkus ei suuda ehitada vajalisel määral ja vajaliselt odavaid kortereid. Nõutakse, et riik ja linn lööksid sekka, et korteriühingute asutamiseks loodaks soodsamaid eeldusi. Need ühingud siis ise asuksid soetama kortereid, mis oleksid odavad ja head.
Korteriühingute kohta on rohkesti vaieldud poolt ja vastu. Asjatundjad ringid on hoiatanud, et seda küsimust ei asutaks lahendama kergel käel: muudkui ehitage aina! Siin peituvad mitmed probleemid, mis vajavad põhjalikumat kaalumist. Järgnevates ridades on korteriühingute küsimust käsitatud ühest senipuudutamata küljest, mis laseb sellesse probleemi paista sootuks erilaadset valgust.
Korteriühingute alal meil seni tehtud katsetusist on ilmnenud, et korteriühingute elumajade ehitamine on alati läinud kallimaks kui samasuure eramaja ehituskulud. Keskmiselt on hinnavahe 20 protsenti. Millest see asjaolu on tingitud?
Korteriühingu maja ehitajad on kõik maja osanikud. Kõigil neil on ehitamise, ehitusviisi j.m. kohta omad soovid. Kui üksik eraettevõtja kaalub, kuidas ehitus tuleb praktilisem ja usaldab ehitajat, siis korteriühingus iga osanik tahab parimat, kuid olles asjatundmatu, on arvamisel, et mida kallim, seda parem. Ehitajad, kes sarnaseile korteriühinguile ehitanud, teavad rääkida kurioosumlikke lugusid juhtudest, kus kallima materjali panemist on nõutud ehituse osadesse, kus sellest pole mingit kasu. Kaasosanikud lepivad niisuguste nõudmistega omavaheliste arusaamatuste vältimiseks: tõusevad ainult ehituskulud. See on puhtal kujul ebaproduktiivne tootmine.
Oli juhus kõnelda ehitusettevõtjaga, kes hiljuti lõpetas ühiselumaja püstitamise. Ta lubab mitte kunagi enam sarnast tööd endale võtta.
„Meie rahvas pole sarnaseks ühistööks veel arenenud,“ lausub ta kibestunult. „Neile ei saa keegi selgeks teha, et võime ju seinad ehitada kas või kullast, aga ega sellest ehituse headusele mingit kasu ei ole. Rahvamajanduse seisukohalt on see aga mahavisatud raha.“
Edasi on ilmnenud ühiselumajade juures sarnaseid nähteid, et üks isik on korteriühingus mitme korteri omanikuks ja üürib neid välja. Korteriühingu elumaja on püstitatud 3-protsendilise laenuga, kuna eraehitaja oma laenult samal ajal peab maksma 8 protsenti. Ega korteriomanik seepärast oma kortereid odavamini ei üüri, kui seda tehakse eramajades! Kas on niisugusel juhul ühiselumaja püstitamiseks laenatud kapital õiglaselt kasutatud?
See omamoodi spekulatsioon korteritega seab ühiselumajade püstitamise, minu arvates, üldse suure küsimärgi alla. Ühiselumajade ja korteriühingute püstitamisel on mõte ikkagi ainult sel juhul, kui korteri omanik oleks ühtlasi ka selle kinnistatud omanik, millist moodust meie kehtivad seadused ette ei näe. Kui aga kinnistusüksuseks jääb maja, siis pole ühiselumajadesse paigutatud kapital ratsionaalselt kasutatud.
Ja lõpuks, kui pidada silmas, et avaldatud kalkulatsioonide järgi 3-4-toaline korter mugavustega ühiselumajas läheb maksma vähemalt 1,5-2 miljonit, siis selle rahaga võib juba riskeerida ka oma maja ehitamist. On täiesti normaalne, et 50 protsenti ehitusse paigutatud kapitalist on laenukapital. Oma korteri asemel saab inimene siis aga oma maja.
Nõnda jõuame ikkagi otsusele, et korteriühingute loomine vähemalt sellisel kujul, nagu see meil praegu esineb, pole sugugi kahel käel tervitatav mõte, ja korteriküsimust ei aita ta ka otstarbekohasemalt lahendada, kui seda teeb eraehitustegevus.
Ehitaja.

* * *